闻喜策略
你家小区物业费降了吗？
反正，在今年开春，重庆风花树小区的物业费每月每平1块8降到1块3，降幅高达27.8%！
不少网友看后，很震惊：这物业费还能降？
实际上，这两年，物业费下调的消息，已经不算稀奇了。
根据《2024年中国物业行业年度盘点报告》，
重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调，降幅在20%-35%之间。
来源：克而瑞物管
换句话来说，全国东西南北中的各大城市，物业费都有下降。
这又是为什么？
说到物业费，“高收费、低服务”是人们的普遍印象。
业主和物业之间的矛盾，也是由来已久的难题。如今正值降价潮，那我们首先得问，物业费真的合理吗？
这个问题，不同的地方和不同时代的人，可能有不同的答案。至少，80后和90后对此可能感触更深，“交物业费”这一行为概念，产生于大家从农村到城市的变迁中，过去几十年物业费的定价机制也长期遵循“进城买房主导”模式。
也就是说，买新房与交物业两者关系捆在了一起。
毫不夸张地讲，中国物业费的历史，是一部伴随城市狂飙突进的成长史，2000年左右，城镇化率还不足30%，物业费在许多人眼里还是一个陌生的词语，随着越来越多的人进城安家落户，城镇化率升至了67%。
于是，物业费逐渐成为一个大部分都绕不开的话题，其价格也随之而变。
《中国住房大数据报告》显示，目前我国75%的住房物业费在2元/月/平方米以内。即便没有完全准确的参照物来衡量2元的价格算何种水平，但这比前十年还是要高出不少。
即便是最近这十年，2015年至2023年，全国商品房物业费年均涨幅也达到8.2%，高端项目普遍突破5元/㎡/月。
可见，“涨”一度是物业费的主基调。
如果按2元/月/平方米的物业费计算话，普通90平方米住宅一年要交2160元。
对大部分省份的普通家庭来说，这是笔不大不小的开支。
有缴费自然就获得了服务。细细想来，物业管理者在安全守门、夜间巡逻、上门维修、业主活动、花草维护、工程检查……好像又一个都不少。
那业主们对物业公司的感知度到底如何？答案可能有些揪心。
2021—2024年，我国住宅物业的整体换手率从1.7%增加到3.3%，每年足足有2万个左右的小区在更替自己的物业公司。
住宅物业换手率 数据来源：克而瑞物管整理
换物业的原因闻喜策略，是业主们对物业公司提供的服务不太满意。
去年，全国的业主们对物业公司的整体服务满意度打出了73.1分，如果按照80分以上为良的算法，我国的物业满意度显然还没达到相对高的水平。
图源：中指数据、克而瑞——物业满意度
试想下，当业主们觉得自己家里的家电维修，公共空间的卫生管理、安全防护等与物业公司没啥关系时，这种“物业可有可无”的想法就会变得多起来；要是物业方平时对业主们的诉求满足不及时，这种“失落感”便会更强，满意度就不会高，随之带来的便是，觉得物业公司的收费不合理。
这其中，又以中端住宅区的业主占比最多，高达44.2%，毕竟，这是城镇小区的主流住宅区。
物业费合理性调研。来源：《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》、克而瑞物管整理
物业服务好不好，直接影响了大家交物业费的积极性，2024年，重点城市的缴费率只有82%，比前年还低了一些，不乏有这方面的因素。
物业费缴费率 来源：克而瑞物管
有人不爱交物业费，原因是什么？
综合上述“物业费涨幅、业务满意度”等情况判断，老百姓对物业公司提供的服务质量感知如何，很重要。
再举个简单的例子，一边是越来越多的物业公司开始降价乃至免收物业费，另一边却也存在某些小区涨价格的现象，例如，南京鼓楼区某高端楼盘物业费逆势上涨15%，只是其新增改进了让群众颇为赞许的智能安防系统与健康管家服务。
这就能揭示出一个道理：业主们在乎的可能不单是费用高低之争，更关键的是质价是否相符。
对于每一位身居小区的业主而言，物业自然是极为需要的，只是其服务价格过去整体是物业单位所主导的。
物业存在的真正问题，也可能不单纯的费用问题，谁的议价能力强，谁往往就占据了制高地位。过去，物业与房子又是打包卖给业主的，物业公司自然占据了一定“控制权”。不过此类情况似乎在发生改变。物业费降价潮闻喜策略说明了这一点。
那物业费下降的真相又有哪些？
这里面既有市场这只无形的手，也有政府这只看得见的手。
在市场供应层面，房地产这几年确实正处于转型发展周期中，过去城镇化的快速发展催生了大量的住宅小区的开发，导致房子供应逐步增加，这时候房子多了，有的房子人没住进去，就出现了一个现象：空置。
来自贝壳研究院的研究表明，即便是三年前的2022年，我国28个大中城市平均住房空置率达到12%。
而我国主要城镇人口又集中在一、二、三线城市，大城市有虹
吸效应，越往下吸引力则逐步减少，与之对应的空置率分别为7%、12%和16%。
城市房屋空置率 数据来源：贝壳研究院
反过来看，物业公司也有些“过剩”。
在2008年我国物业公司仅为5.8万家，这一数据在2024年达到了近37万，越来越多的玩家涌入物业服务这个小区最后一米的赛道做起了生意。规模一大，竞争随之产生，这在房地产进入深度调整期后显得尤为明显。
为了应对竞争，物业方会主动求变，比如中海物业为了持续竞标获得武汉江夏的中海光谷锦城某住宅区的物业管理权，在历经内部讨论后，就曾一度两次宣布降低物业费，从早期的3.3元/平方米降至2.6元/平方米。
更有一些地方的物业公司开始了“卷”价格，武汉、重庆这些二线城市个别小区降低已经达到50%，这里还包括了一些别墅群，武汉某高端小区物业费从7.6元下降到3.8元。
至于看得见的手，是政府推动或者国家法律法规完善的结果。
比如，江苏镇江的物业降价，就是由政府发布一手促成，诸如全国其他很多城市不少也是如此，青岛、重庆、银川、武汉还有山西全省，均曾发布物业费新规，且这还只是一部分。
2024年部分城市物业管理政策
除了行政手段，法律层面的《中华人民共和国民法典》第二百八十四条明确，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”
这就给了业主一个自由选择的空间，而2024年住建部《物业服务收费管理办法》作出类似的要求，强调费用调整必须经双过半业主同意。北京海淀区试点“菜单式收费”，将绿化养护、电梯维保等项目拆分为19个可选项，业主选择率不足60%的服务项自动取消。
诸多举措给了业主更大的选择权利，国家行为的推动，或许一方面是为了满足群众更好的居住品质，另外一方面也有对房地产调控的诉求。
既有市场供求关系的深刻变革，又有有形之手的深刻调整，物业的议价能力增强，物业费进入降价阶段，成为顺理成章的事情。
但降价是不是意味着降服务，这成为当前需要业主关注的疑问。
自前些年国家层面将物业管理公司的称谓定义为“物业服务公司”开始，“服务”这个词语就被深深地印在了业主们的心里。
也只有真正的品质服务，才能真正体现物业和业主之间真实、平等和互惠
的关系，小到每个社区的一花一草一木，大到主动回应关心业主们的每个诉求。
比如，在广西某小区，物业公司在优化物业费后，又调整了服务的方式，除了原有内容外，还为业主们主动增加了上门家政、社区团购、群众精神娱乐文化活动等服务。
有网友就此表示，大多物业单位的降费，不能只当作一笔简单的经济账来算，背后应体现新时代下物业管理变革的内涵。
的确，从“管理”到“服务”的转型是物业公司的必然之路，这里属于“1＋1＞2”的关系，即“管理好该管的小区事项，服务好该服务的对象”才能超出业主们的预期，特别是在AI时代，要如何把智能巡检、高压清洗机、扫地机器人、智能客服等新技术应用得好，将成为考验物业单位的一道题。
而服务的前提又是提供服务者的能力素养。
在物业服务满意度调查的一些细分维度评价指标中，客户服务情况得分为78.6分，位列第一位，表明该板块确实是大家关心的核心问题，这里包括了人员的态度、素质以及解决问题的能力。
2024中国物业服务满意度研究报告
以后，物业公司与业主的关系是，大家开始回归到各自真正的平等位置，物业公司凭借着专业的能力，守护好小区的每一处环境、服务好每一个业主，业主则回归主动管理的常态，而不是传统的“被交钱”的简单行为。
前两天，和一个朋友聊天，听到一个比较有意思的现象。
先前，很多地产公司既搞房地产开发，也搞物业，但在内部物业板块某种程度上是被“瞧不起”的，开会都坐在最后。
因为，房地产板块高大上，来钱快，而物业干的是苦脏累的活，来钱少又慢。
但新形势下，不一样了。房地产板块抖抖霍霍，反而是物业板块现金流很稳健。
这个有意思的现象背后，其实还可以追问更深一层：在房地产回归居住属性的大背景，物业唯有通过提供品质服务，靠着质价平等的原则，才能让每一位交钱的业主“心服口服”。
物业费降价潮，只是第一步。
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